TJ-SP afasta cobrança de IPTU contra credora fiduciária e reforça limites da responsabilidade tributária
TJ-SP afasta responsabilidade de credora fiduciária por débitos de IPTU
A 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, por unanimidade, que uma administradora de consórcios, na condição de credora fiduciária, não possui legitimidade para responder por execução fiscal de débitos de IPTU enquanto não estiver caracterizada a condição jurídica que permita sua responsabilização.
O julgamento manteve a extinção da cobrança referente aos exercícios de 2021 a 2024, em processo envolvendo o Município de São Joaquim da Barra e uma administradora de consórcios. A decisão foi proferida na Apelação Cível nº 1500754-24.2025.8.26.0572.
Quem deve pagar o IPTU?
O ponto central da decisão está na interpretação do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).
A norma estabelece como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
No regime de alienação fiduciária de imóvel, entretanto, existe uma divisão entre posse direta e indireta.
O devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel e com o chamado animus domini, enquanto o credor fiduciário detém domínio resolúvel e posse indireta como garantia do crédito.
Para o TJ-SP, essa situação não transforma automaticamente a instituição financeira ou administradora de consórcios em contribuinte do IPTU.
Credor fiduciário não é automaticamente responsável pelo IPTU
A Fazenda Municipal sustentava que, diante de eventual inadimplemento e consolidação da propriedade fiduciária, a administradora passaria a ser proprietária plena do imóvel.
Também foi defendido que o IPTU possui natureza propter rem e estaria vinculado ao próprio bem.
O Tribunal, porém, entendeu que, no período correspondente aos fatos geradores analisados, a propriedade permanecia sob regime resolúvel.
Dessa forma, não seria possível simplesmente equiparar a posse indireta exercida pelo credor fiduciário à posse com ânimo de proprietário exigida para caracterizar a sujeição passiva tributária.
Responsabilidade pode mudar após a consolidação da propriedade
A decisão não significa que o credor fiduciário jamais poderá responder por encargos relacionados ao imóvel.
O TJ-SP destacou a importância dos atos previstos na Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis.
Enquanto o devedor fiduciante permanecer na posse do imóvel, a legislação atribui a ele a responsabilidade pelo pagamento de impostos, taxas e encargos incidentes sobre o bem.
A situação pode mudar após a consolidação da propriedade em nome do credor, observados os atos legais e registrais necessários e a efetiva situação possessória.
Tema 1.158 do STJ também está no centro da discussão
Outro ponto importante é a existência do Tema Repetitivo 1.158 do Superior Tribunal de Justiça, que trata justamente da responsabilidade tributária do credor fiduciário em relação a débitos de IPTU.
O TJ-SP observou que recursos especiais relacionados ao tema estão suspensos por determinação do STJ, mas esclareceu que os processos nos tribunais estaduais podem continuar tramitando regularmente.
Isso significa que a questão ainda possui relevância nacional e poderá receber uma definição uniforme do STJ.
CDA também precisa identificar corretamente o responsável
A decisão traz uma consequência prática importante para as execuções fiscais.
Se a pessoa ou empresa indicada na Certidão de Dívida Ativa (CDA) não possui legitimidade para responder pelo tributo, a execução pode ser questionada.
No caso analisado, o TJ-SP confirmou a extinção da execução fiscal sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, diante da ilegitimidade da parte executada.
O Tribunal também ressaltou que não é possível simplesmente redirecionar a cobrança sem a correspondente adequação do título executivo.
O que essa decisão ensina para empresas?
O julgamento reforça uma regra fundamental do Direito Tributário:
não basta existir uma dívida vinculada a determinado imóvel para que qualquer pessoa relacionada ao bem possa ser responsabilizada pelo IPTU.
É necessário identificar corretamente quem ocupa a posição de contribuinte ou responsável segundo a legislação aplicável e de acordo com a situação jurídica existente no momento do fato gerador.
Para empresas que atuam com consórcios, financiamento imobiliário, alienação fiduciária, recuperação de ativos ou administração de imóveis, essa distinção pode representar uma diferença significativa em uma execução fiscal.
Uma cobrança indevida pode gerar bloqueios, penhoras e outras medidas de constrição patrimonial antes mesmo de uma análise aprofundada da legitimidade do executado.
A importância de revisar a execução fiscal
O caso também reforça a necessidade de analisar cuidadosamente a CDA e os fundamentos da execução fiscal.
Antes de aceitar uma cobrança como definitiva, é importante verificar:
- quem foi indicado como contribuinte;
- qual é o fato gerador;
- qual era a situação jurídica do imóvel;
- quem possuía o bem no período cobrado;
- se houve consolidação da propriedade;
- se houve imissão na posse;
- quais dispositivos legais fundamentam a cobrança;
- e se existe legitimidade para a execução prosseguir.
A análise preventiva pode evitar que uma empresa seja submetida a uma cobrança tributária que não corresponde à sua efetiva responsabilidade.
A mensagem para empresários
A decisão do TJ-SP demonstra que responsabilidade tributária não pode ser presumida apenas pela existência de uma relação contratual ou patrimonial com o imóvel.
Em matéria tributária, a identificação do sujeito passivo deve observar a legislação e os elementos concretos da relação jurídica.
Para empresas que possuem imóveis vinculados a operações de crédito ou alienação fiduciária, o acompanhamento do passivo tributário deve ser feito com atenção especial.
Antes de pagar, negociar ou aceitar uma execução fiscal, revise a origem da dívida, a CDA e a legitimidade de quem está sendo cobrado.
A cobrança tributária pode ser legítima, mas também pode conter erros capazes de comprometer diretamente o patrimônio da empresa.
Fonte: Rota da Jurisprudência/APET, com referência à Apelação Cível nº 1500754-24.2025.8.26.0572, julgada pela 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP.
Conteúdo informativo. A análise da legitimidade tributária depende das circunstâncias específicas de cada caso e do estágio processual da cobrança.